判断できない状態から抜け出し、制度と時間を味方につける

空き家を相続すると、多くの人が
「このままでいいのだろうか」
「いつか問題になるのではないか」
と思いながらも、判断に至らないまま空き家を放置してしまうケースがよくあります。

また、「今すぐ解体すべきです」といった営利色の強い業者から断定的なアプローチがあると判断を急ぐことに違和感を覚えてもおかしくありません。

しかし、空き家の所持に関しては、知っておくべき現実があります。
判断しないことも、最新の制度と時間の中では、リスクを伴う一つの「選択」として扱われるという点です。

この記事では、「解体しない」という選択が、2023年末に改正された新制度の中でどのような意味を持つのか整理したものとなっています。

 

なぜ「解体しない」という選択は成立しにくいのか

結論から言えば、空き家において「何もしない」という選択は成立せず、解体しないなら管理責任が発生します。

1. 建物の物理的劣化
   人が住まなくなった建物は、通風や点検が行われないことで劣化が進みます。雨漏りや木部の腐食、基礎の損傷は外から分かりにくく、気づいたときには修繕や活用の選択肢が限られていることもあります。
2. 所有者責任（民法717条）
   建物が使われていなくても、屋根瓦の落下や倒壊で第三者に被害を与えた場合、所有者は責任を問われる可能性があります。過失がないと主張しても、管理が不十分と判断されれば、損害賠償責任を負う可能性が高いとされています。
3. 相続登記の義務化（2024年4月施行）
   現在は相続登記が義務化されており（2024年4月施行）、相続を知った日から3年以内に登記申請を行う必要があります。正当な理由なく放置した場合には、10万円以下の過料が科される可能性があります。

 

空き家が「問題」として扱われるまでの現実的な流れ

空き家は、ある日突然「行政問題」の対象になるわけではありません。
2023年12月施行の法改正により、チェック機能により問題となる事象の段階が、次のように早期化されました。

 

最初の変化は「近隣」から

雑草の繁茂、害虫の発生、外壁のひび割れなど、近隣住民から自治体への相談や通報することがきっかけになります。

 

新設された区分「管理不全空き家」

改正法では、倒壊寸前の「特定空家」に至る前段階として、「管理不全空き家」という区分が新設されました。
窓ガラスの破損、庭木の越境など、放置すれば「特定空家になる恐れがある」状態が対象となります。

 

行政指導のステップ

1. 助言・指導
2. 勧告
   この段階に進むと、原則として翌年度から住宅用地特例が適用されなくなります。ただし、具体的な運用時期や判断は自治体によって異なります。
3. 特定空家への指定・命令
   さらに改善が見られない場合、命令や行政代執行へと進む可能性があります。

 

行政指導が入った後に変わる「判断の自由度」

空き家について最も判断の自由度が高いのは、まだ行政からの連絡が来ていない段階です。

• 自由な段階
  補助金の確認、複数業者の比較、売却条件の検討などを自分のペースで進められます。
• 行政介入後
  対応期限が設定され、心理的に追い込まれた状態で判断を迫られることがあります。その結果、割高な費用や不利な条件で進めてしまうケースも見られます。

 

「税金が怖いから解体しない」は合理的か

固定資産税への不安は、判断を止める大きな要因です。
しかし、現在の制度では次の比較が重要です。

• 解体した場合
  住宅用地特例が外れ、土地の固定資産税が上がる可能性があります。
• 解体せず放置し、勧告を受けた場合
  建物が残っていても、住宅用地特例が適用されなくなる可能性があります。

つまり、「建物を残していれば税金は安いまま」という前提は、現在の制度では成り立たなくなっています。

また、「過料（行政罰）」が科されるケースもありますので、空き家を放置せず、しかるべき判断を行うことが必要となります。

 

陥りやすい落とし穴

空き家問題を抱える場合、強引な営業を警戒したり、わずらわしさから必要な実務情報まで遮断してしまうことがあります。

しかし、自治体の制度情報、法律の一般論、そして自分の建物の現実的な状態や価値は、棲み分けが必要です。

まずは情報を集めて、自分の状況を整理することで、判断の質は大きく変わります。

 

FAQ｜空き家を解体しない場合によくある質問

Q1. 空き家を放置して罰金を取られることはありますか？

法律上は「罰金」ではなく「過料（行政罰）」が科される仕組みです。相続登記義務違反や、命令違反の場合に適用される可能性があります。

 

Q2. 管理不全空き家に指定されたらすぐ税金が上がりますか？

「助言・指導」の段階では変わりませんが、改善されず「勧告」を受けた場合、原則としてその状態で迎える1月1日の翌年度から住宅用地特例が外れます（自治体の運用により異なる場合があります）。

「更地にすると税金が6倍」は本当？固定資産税の仕組みと解体判断のポイント

 

Q3. 相続したばかりですが、名義変更しなくても解体できますか？

解体自体は遺産分割協議が整えば可能な場合もありますが、現在は相続登記が義務化されているため（2024年4月施行）、名義変更は避けて通れません。

相続登記や滅失登記はいつやる？解体工事前後の手続きスケジュール

 

Q4. 女性一人でも業者と対等に話せますか？

可能です。書面での説明を求め、即決を迫る業者を避けることが重要です。

 

まとめ｜「知らなかった」で選択肢を失わないために

空き家問題で後悔する多くのケースは、判断を誤ったからではありません。
判断できる状態にならないまま、制度や環境の変化に置いていかれたことが原因です。

まずは現状を正しく把握し、納得のいく選択肢を見つけるために、信頼できるプロの知恵を借りてみてはいかがでしょうか。

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